free web site traffic and promotion TopBg.org Топ КласацияBulgarianTOP.comБлог директория

 

Facebook Twitter Gplus RSS
formats

КАК СЕ СТРОИ ХОТЕЛ I /по белият свят/

 

Нашият екип /след задълбочен спор/ реши да публикува две статии, в които да опишем целият процес, който протича в някои добре рeгулирани държави, за построяването на един хотел, от вземането на решение до отварянето.

В същите тези държави, хотелският бизнес е чувствително превъзхождащ, нашите напъни за правене на добър бизнес в тази индустрия.

За Вас приятели и колеги оставяме да откриете приликите.

Инвеститор

Инвеститора, поема рискът, който произхожда от идеята за строителство на хотел. В зависимост от избраната бизнес структура, той/те поставя личното си богатство изложено на риск при участието в проекта за хотела /лични средства или банков заем/. Инвеститора, заедно със своя персонал и мрежа от търговски агенти по недвижими имоти търсят подходящо място за хотела. В зависимост от вида на хотела, който иска да развива се нуждае най-малко 2-4 акра (за сравнение, един акър е приблизително с размерите на футболно игрище). Този имот трябва да бъде урегулиран от градската управа за хотел, да се вижда от магистралата или от голема артериална улица и има одобрение за такива строителни дейности.
Търговските брокери дават предложения на парцели, за строителство на хотел, които включват, карти, въздушни снимки, както и документи за урегулиране. Предприемачът извършва преглеждане на потенциалните обекти, като прави обиколки из квартала в радиус на пет мили или кратка обиколка с хеликоптер, оценяйки, престижността на квартала, каква е видимостта, къде са разположени потенциалните конкурентни хотели и други важни показатели.

Цената на квадратен метър на земята е важен фактор, който оказва огромно влияние, тъй като влияе върху цените на хотела. Колкото по-високи са разходите за земя, толкова по-високи са цените, които хотелът ще трябва да обяви.
Дали цената е прекалено висока в този конкретен пазар? Дали е твърде ниска? Или е приемлива? Това се определя, когато бъде изготвена проформа на финансовия бюджет.

Проучване на възможностите за реализация

Когато предприемача избере конкретен парцел, той прави технико-икономическо проучване. То се поръчва на трета страна, за да може да се получи обективна и професионална оценка за реализацията на проекта.

Фирмите предлагащи такива пред проектни проучвания са професионалисти и вероятността, да стане грешка е сведена до минимум. Такова проучване отнема няколко месеца, които са необходими за събирането на определени данни и за тяхното анализиране. Анализите дават финална и обективна оценка, има ли икономически смисъл, предприемача да строи хотел в този район.

Като цяло предпроектното проучване влкючва оценки и евентуални препоръки за осъществяване на проекта, които се базират на следните променливи:

  1. Парцел
  2. Икономиката на района
  3. Избор на подходящи дизайн
  4. Десет годишна проекция

След като предпроектното проучване е завършено, инвеститорът е готов да движи напред проекта.

Често на този етап от процеса, той е направил договор за земята с опция за задържане, докато получи всички анализи и доказателства, че останалите стъпки за развитие могат да бъдат завършени, като по този начин цели да предотврати, скрити пречки при реализацията на проекта, както и закупуването на парцела от конкуренцията.

Създаване на субект собственик

Предприятие собственик (имайте предвид, че това е различно и отделно от компанията отговорна за развитието на проекта). То се създава, за да бъде притежател на правото на собственост върху земята и хотела, след като бъде построен. Като се има в предвид ограничаване на отговорността на инвеститорите, данъчните последици, имотните последици и потенциалните изискванията за ипотечни кредити, се избира структура и форма на предприятието.

Управление на проекта

Новосформираното предприятие избира професионална фирма с която подписва договор за управление на проекта до завършването му. Фирмите за управление на проекти начисляват такса, която е приблизително 3% от стойността на общия проект.

Техният обхват, като цяло е следният:

  1. Избор на архитект / инженери
  2. Избор и на надзор и строител
  3. Обработка и осигуряване на всички строителни разрешителни
  4. Контрол на всички пари от капитала на инвеститора
  5. Осигуряване на ипотечен заем за строителство
  6. Избор на франчайз компания
  7. Осигуряване на франчайз
  8. Избор на интериорен дизайнер, който отговаря на изискванията на франчайз компанията
  9. Закупуване на всички мебели и оборудване
  10. Избор на дружество за управление на хотела
  11. Отговорност за превишени разходи

Избор на компания за управление на хотела

Преди строителната дейност да започне се избира подходящо дружество за управление, предварително въвеждане в експлоатация, маркетинг и продажби, обучение на персонала. Тези професионални фирми в много от случаите управляват целият проект, като по този начин спестяват допълнителни разходи на инвеститора.  Таксите на тези компании са 3-8% от приходитена хотела. През последните години, управляващите дружества таксуват 3-4 на сто от приходите и 2-3 процента от брутната оперативна печалба, така че те могат да бъдат отговорни и за продажбите и за рентабилността. Компаниите за управление предлагат договори за управление с продължителност до десет години, но най-често са пет-годишни с опции за подновяване.

Избор на Франчайз – по желание

В зависимост от вида на хотела, който ще бъде построен (въз основа на предпроектното проучване), компанията управляваща проекта препоръчва франчайз компания на собственика. Основно внимание за избор на най-добрата франчайз марка е пазарният сегмент, който ще се обслужва.

Всяка франчайз компания има различни такси /франчайз, роялти такса, маркетинг такса или други/. Един от водещите показатели при подбора е марката да е позната, но и да не е представена в близкият целеви пазар.

Следващата стъпка е за франчайз компанията. Тя провежда проучване на въздействието на пазара. Това се прави при компании, които са вече на пазара, защото се счита, че даването на нов франчаз е възможно да окаже отрицателно въздействие върху съществуващите хотели, които носят бранда на тази фирма. Ако се прецени, че отрицателното въздействие ще бъде незначително, обикновено се дава франчайз на собственика, като той заплаща еднократна годишна такса в размер на около $ 400 на стая, в зависимост от избора на франчайз.
Другите такси се оформят в договор и обикновено са на базата на процент от приходите.

Край на първа част.

 

One Response

  1. niki

    Здравейте, много ми хареса статията продължавайте в същия дух. Поздрави!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*


5 × 9 =

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Home Маркетинг КАК СЕ СТРОИ ХОТЕЛ I /по белият свят/